چطور مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی را اثبات کنیم؟
آیا می دانید چگونه باید اختلاف مربوط به مالکیت ملکی را که هیچگونه سابقه ثبتی ندارد حل کنید؟ اگر در این مورد کنجکاو هستید و یا سوالی دارید تا انتها با ما همراه باشید.
گاهی ممکن است افراد ملکی را با سند عادی مانند مبایعه نامه خریداری کنند که هرگز در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده است و هیچگونه سابقه ثبتی در این اداره ندارد و بعد از گذشت مدتی با اشخاصی مواجه شوند که ادعای مالکیت ملک را دارند و یا اینکه فروشنده ی ملک، مالکیت ملک را به رسمیت نمی شناسد و از تحویل و تسلیم ملک به ایشان خودداری می کند.
در این موارد چه باید کرد؟ چگونه باید اختلافات مذکور را حل کرد؟
خواننده گرامی در صورت مواجه با مشکل اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی با ما تماس بگیرید ما تا نتیجه دلخواه همراه شما خواهیم بود.
اثبات مالکیت یکی از مهمترین موضوعات حقوقی و ثبتی در رویۀ قضایی کشورمان است و در مواردی مطرح می شود که ملک هیچگونه سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک نداشته و تنها قرارداد کتبی فی مابین طرفین موجود است.
شما می توانید برای طرح دعوای اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی با قرارداد کتبی که در دست دارید در مراجع قضایی مالکیت خود را اثبات کنید.
نحوه اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی:
مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت و براساس ماده 47 همان قانون نیز در نقاطی که وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت تمام عقود و معاملات مراجعه به عین یا منافع اموال غیر منقول در دفتر املاک ضروری است .
پس با عنایت به موارد مذکور دعوای اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی مردود است و در صورت طرح دعوا در این خصوص دادگاه به صدور قرار رد دعوا مبادرت می کند.
چرا که مالک ملک بر اساس دفاتر ثبت اداره ثبت اسناد و املاک مشخص و مبرهن است و اگر دادگاه این دسته از دعاوی را استماع کند و حکم به اثبات مالکیت بدهد در مالکیت اشخاص تعارض به وجود می آید و این تعارض برهم زننده نظم عمومی است چرا که طبق اسناد رسمی یک شخص مالک است و دادگاه یک شخص دیگری را مالک اعلام کرده است.
علاوه بر موارد مزبور اعتماد اشخاص ثالث به معاملات را نیز متزلزل می گرداند زیرا نمی توانند به مالکیت هیچ شخصی اعتماد کنند.
رأی وحدت رویه در خصوص اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی:
براساس رأی وحدت رویه 569 مورخه 1370.10.10 دعوای خواهان (مدعی/ کسی که دادخواست را ارائه می دهد) برای اثبات مالکیت یا وقوع معامله املاکی که خریداری نموده اما دارای سند رسمی مالکیت نیست و به عبارتی بهتر فاقد هرگونه سابقه ثبتی می باشد و سپس درخواست صدور سند می شود در دادگاه قابل استماع و رسیدگی است.
اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی :
املاکی که فاقد سند رسمی مالکیت هستند و به عبارتی هیچ سابقه ثبتی ندارند؛ توسط افراد مدعی مالکیت با طرح دعوا ابتدا درخواست احراز و اثبات مالکیت نموده و در مرحله بعد درخواست صدور سند کرد.
دعوای همزمان اثبات مالکیت و خلع ید:
فرد مدعی مالکیت ملک در دادگاه می تواند همزمان با طرح و تقدیم دادخواست اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مطرح کند.
دعوای خلع ید عبارت است از جلوگیری از تصرفات غیر قانونی غاصب در هر نوع مال منقول و غیر منقول.
خلع ید در شرایط و با ضوابط ویژه ای قابلیت استماع دارد که در فرصتی دیگر به طور مفصل به آن خواهیم پرداخت.
مطابق تقریر آشکار ماده 35 قانون مدنی در این گونه دعاوی (یعنی دعاوی اثبات مالکیت ملکی که فاقد سابقه ثبتی است)، ملاک عمل، تصرف افراد است .
در دعوای اثبات مالکیت خواهان کیست؟
همانطور که ماده 37 قانون مدنی مقرر می دارد در دعاوی مذکور خواهان شخصی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است.
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ۳۷ قانون مدنی
مرجع صالح دعوی اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی:
مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک غیرمنقول در دادگاه محلی است که ملک در آن حوزه قرار گرفته است.
دلایل اثبات کننده مالکیت ملک عبارتند از:
- سند
- شاهد
- تصرف در مال
- وجود قرارداد کتبی یا شفاهی
اعتراض به حکم اثبات مالکیت دادگاه:
در رابطه با حکم دادگاه در دعوی اثبات مالکیت، این نوع رای اعلامی بوده و نیازی به صدور اجرائیه نخواهد داشت و تنها پس از قطعیت یافتن آن محکوم له توانایی بهره بردن از منافع آن را دارد.
در این دعاوی بعد از گذشت و انقضای وعده های قانونی نود روز و سی روز (ماده 16 و 20 قانون ثبت) هیچ گونه اعتراضی در دادگاه پذیرفته نخواهد بود.
تفاوت دعوای اثبات مالکیت و دعوای اثبات وقوع معامله:
برخلاف دعوای اثبات مالکیت ، دعوای اثبات وقوع معامله زمانی مطرح می شود که قرارداد کتبی وجود نداشته باشد حال تفاوی ندارد که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده یا نه.
مشکلت حل نشد؟
درصورت هرگونه سوال درباره اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی می توانید از طریق ارسال نظر و یا راه های ارتباطی سوالات خود را با ما در میان بگذارید.