طرح دعوای تخلیه ملک
از آشناترین و پرکاربردترین قراردادها، قرارداد اجاره است که به فراوانی در جامعه بین اشخاص منعقد می شود و فرد (مالک) مال خود را اعم از خانه، آپارتمان و … به فرد دیگری (مستاجر) در ازای مبلغ و مدت معینی واگذار می کند.
از آنجا که قرارداد اجاره از رایج ترین و متداول ترین قرارداد های بین اشخاص است موجب شده تا دعاوی مربوط به این نوع قرارداد نیز افزایش پیدا کند. و در بین این دعاوی متداول ترین آنها مربوط به دعاوی تخلیه ملک می باشد.
اشخاص به واسطه حق مالکیتی که قانون برای آنها قائل شده است حق دارند از اموال و وسایل خود به هر نحو استفاده و از آن برای منافع خود بهره جویند اما در برخی موارد افراد دیگر به صورت قانونی و غیرقانونی اقدام به استفاده از منافع و اموال دیگری می نمایند.
مثلا گاهی فرد با اجاره ملک به صورت قانونی از آن استفاده می کند اما گاهی نیز شخصی ملک دیگری را بدون اجازه مالک تصرف می کند. هر کدام از موارد مزبور عنوان حقوقی خود را دارد اعم از تخلیه ید، خلع ید، رفع مزاحمت و ممانعت از حق و تصرف عدوانی حقوقی و کیفری و…
ما در این مطلب به بررسی دعوای تخلیه ملک و همچنین به اینکه چطور در کوتاه ترین زمان ممکن حکم تخلیه ملک را بگیرید خواهیم پرداخت پس تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
در راستای توضیحات فوق می پردازیم به این که:
دعوای تخلیه ملک چیست؟
همان طور که در ابتدا بیان کردیم مالک در قرارداد اجاره اقدام به واگذاری ملک خود به دیگری در ازای مبلغ و مدت معینی می نماید.
زمانی که این قرارداد به پایان می رسد، مستاجر در صورتی می تواند به استفاده از ملک اجاره ای ادامه دهد که قرارداد اجاره را به صورت کتبی یا شفاهی با مالک تمدید کرده باشد.
برخی مواقع مستاجر بدون اینکه در خصوص تمدید قرارداد اجاره با مالک توافقی کرده باشد و بدون تمدید آن همچنان به استفاده از ملک ادامه می دهد. در این صورت تصرف او غیرقانونی می باشد در این شرایط مالک به صورت قانونی می تواند از مراجع قضایی تخلیه ملک مورد اجاره را تقاضا نماید که این گونه تخلیه ملک اتفاق می افتد. به این دعوا، دعوای تخلیه ید گفته می شود.
راه حل های قانونی دعوای تخلیه ملک:
- اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف
- اخذ حکم تخلیه از دادگاه
برای طرح دعوای تخلیه ملک با توجه به در نظر داشتن تمام شرایط و نحوه تنظیم قرارداد اجاره ی موجود می توان از یکی از مراجع مذکور اقدامات لازم را به عمل آورد.
دستور تخلیه از شورای حل اختلاف گرفته می شود و مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر دارا بودن 4 شرط برای اخذ دستور تخلیه فوری از شورا بدون مراجعه به دادگاه ضروری است.
شرایط چهارگانه اخذ دستور فوری تخلیه:
- قید مدت اجاره در اجاره نامه
- تنظیم اجاره نامه در دو نسخه
- امضا قرارداد توسط موجر و مستاجر
- گواهی دو شاهد
در صورت عدم وجود هر یک از موارد فوق اخذ دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف ممکن نمی باشد و شما باید درخواست صدور حکم تخلیه را از دادگاه مطرح کنید .
یکی از نکات مهم در خصوص دعاوی تخلیه این است که این دعاوی دارای پیچیدگی های زیاد است و بهتر است با یک وکیل متخصص در ارتباط باشید و با مشورت و راهنمایی های وکیل این مسیر را پشت سر بگذارید.
برای ارتباط با وکیل متخصص ملکی با شماره زیر در ارتباط باشید .
مراحل دعوای تخلیه ملک توسط وکیل ملکی:
- شروع مراحل تخلیه با تنظیم دادخواست توسط وکیل و ارسال آن به مرجع قضایی مربوطه می باشد.
- پس از رسیدن دادخواست به مرجع، دادخواست و ضمائم آن بررسی شده و به یکی از شعب جهت رسیدگی ارجاع می گردد.
- پس از تشکیل پرونده در شعبه مربوطه برای طی کردن مراحل هزینه مربوط به رهن که توسط موجر از مستاجر اخذ شده به حساب دادگستری واریز می شود. این مبلغ بعد از کسر هزینه های دیگر و در زمان اجرای اجرای حکم یا دستور تخلیه به مستاجر داده می شود.
- در صورتی که مستاجر همچنان از تخلیه ملک خودداری کند شما می توانید برای دریافت حکم اجرایی اقدامات لازم را انجام دهید پس از آن دستور تخلیه توسط مامورین اجرایی انجام خواهد گرفت و دیگر نیازی به اقدام و حضور شما در دادگاه نیست.
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید:
به دلیل شباهت این دو دعوا اغلب افراد دعوای تخلیه ید را با خلع ید اشتباه می گیرند.
دعوی تخلیه ید و خلع ید از برخی جهات متفاوت هستند:
1.دعوای خلع ید بر مبنای تصرف عدوانی و غاصبانه بودن آن است و هیچ قراردادی حتی به صورت شفاهی بین طرفین وجود ندارد.
به عبارت ساده تر کسی مال را بدون رضایت مالک و به صورت غیر قانونی تصرف کرده است اما در دعوای تخلیه ید مبنای تصرف فرد قرارداد است حال قرارداد اجاره باشد یا … تفاوتی ندارد مهم این است که در زمان خاتمه یافتن این قرارداد وی ملک را تخلیه نکرده است.
2.دعاوی تخلیه ید برخلاف دعوای خلع ید جزو دعاوی غیرمالی هستند و هزینه دادرسی آن با توجه به دعاوی غیرمالی معین می گردد.
3.دعوای تخلیه ید منحصراً در شورا های حل اختلاف مطرح می شود اما با توجه به شرایطی که در بالا عنوان شد ممکن است به دادگاه جهت صدور حکم تخلیه ارسال شود. دعاوی خلع ید تنها در مراجع حقوقی مطرح می شوند .
توجه داشته باشید اگر در زمان ثبت و نوشتن عنوان دادخواست خود اشتباه نمایید این اشتباه منجر به رد دعوای تخلیه ملک شما و از بین رفتن هزینه دادرسی پرداخت شده می شود.
وکیل تخلیه ملک کیست؟
وکیل تخلیه ملک شخصی است که در زمینه اختلافات بین موجر و مستاجر فعالیت می کند.
در قدم اول وکیل متخصص تخلیه ملک با توجه به شرایط و شواهد موجود اقدام به حل اختلاف بین موجر و مستاجر می کند و در صورتی که حل اختلاف بین طرفین در توان وکیل نبود از طرف موجر برای اخذ حکم تخلیه ملک اقدامات لازم را از طریق مراجع قضایی انجام می دهد.
